リバースモーゲージローンは不動産担保ローンと同じように不動産を担保評価して、その担保評価額の満額ではなく、掛け目を入れた金額を融資の上限額とします。
そのためご自分が想定していた想像していた担保評価額、希望していた融資金額が出ない場合がよくあります。
＜担保評価額＞
リバースモーゲージの担保評価で最も重要視されるのが「土地」です。
銀行の不動産評価は土地の路線価をベースに算出されるケースが一般的です。
不動産価格には公示価格や基準地価、路線価、そして時価、市場価格があります。
路線価はこの中で一番低い金額といっていいでしょう。
不動産の価格は地域、環境、道路など不動産の立地条件や、規模や利用状況などで変わってきます。
希望通りの不動産担評価額が出るかはわかりません。
不動産の評価が低いと融資額上限も低くなります。
土地の評価が中心になるので首都圏でも土地値の低い郊外は対象にならない可能性が高いです。
建物の評価はほとんど見られません。
そして金融機関が担保評価額に下限を設けている場合が多くあります。
みずほ銀行のリバースモーゲージローン「みずほプライムエイジ」では
＜担保物件が戸建の場合＞
自宅の土地評価額（みずほ銀行所定の方法による評価）は、2,000万円以上。
＜担保物件がマンションの場合＞
（1）年齢が100歳の時点で、築年数45年以内となる物件
（2）専有面積が50㎡以上の物件
（3）自宅の評価額（みずほ銀行所定の方法による評価）が1坪当たり250万円以上かつ総額5,000万円以上となる物件
みずほ銀行のリバースモーゲージローンは土地値だけで2000万円以上評価が必要になります。
みずほ銀行のリバースモーゲージローン「みずほプライムエイジ」はこちら
＜掛け目＞
実際の融資額の上限は、担保の評価額に掛け目がかかってきます。
通常の不動産担保ローンの場合は70％～80％と言われていますが、リバースモーゲージの場合は50％～60％とも。
リバースモーゲージは契約者が亡くなるまでの長期ローンでしかも、融資期間中はローン残高は減りませんから、不動産の値下がりリスクをかなり勘案することになります。
いざリバースモーゲージローンを申し込んだら想定よりはるかに低い金額を金融機関に提示される場合も多いと思います。
民間金融機関（銀行や信用金庫）の商品内容によってかなり違いがありますので、詳細は銀行・信用金庫にお問いあわせください。
＜スポンサーリンク＞